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我对小产权房的一些思考

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我对小产权房的一些思考

发布时间:2018-02-10 19:06 阅读:

新年伊始,“小产权”就已经成为人们谈论的社会热点之一。1月29日国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会闭幕式上透露,全面清理小产权将成为工作重中之重。3月11日在两会上又提出“今年开始试点的治理小产权房,将为下一步大规模的清理做准备”。关于“小产权房”的讨论声在媒体、网络上此起彼伏,各执一词。笔者也就小产权房的产生的原因,发展现状及对策做简单阐述:

什么是“小产权房”? “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,特指以集体土地所有权为基础,由享有土地所有权的集体经济组织单独或与开发商合作开发建设的住宅,这些住宅除用于安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向本集体外成员销售,其突出的要素可以概括为“无国有土地使用权”、“集体经济组织外成员”、“住宅”。由于其没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。但其以顽强的自生能力,赢得市民和农民的青睐,不断扩大其市场份额。据非官方统计数据显示,中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米,相当于中国房地产业近10年来的开发总量。有关机构、专家的抽样调查显示,北京大约占了20%左右而且已售和在建的小产权房很快就会超过1000 万平方米,济南市总面积有1000多万平方米,西安估计已经占到25%到30%,深圳可能高达40%、近50%。“小产权房”急速发展,主要有以下几个方面的原因:

首先,居高不下的房价是催生“小产权房”的重要原因之一。小产权房”只有同样位置商品房价格的40%至60%。以北京为例,2007年7月在售的小产权项目的均价为3311元/平方米,仅及2006年北京市整体销售均价的8792/平方米的38%。房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些群体的住房需求,这使得“小产权房”存在着大量现实的购买人群。

其次,土地制度安排留下了农村集体建设用地流转的空间。根据宪法第8、10条和土地管理法43、62条等法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间,才导致了各地小产权房建设的泛滥。

再次,地方政府的管理不到位促成其快速发展。作为一种市场行为,小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府,在全国各地大搞开发区的热潮中,进行土地违法买卖行为一方面是利益所致,另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。

最后,小产权房是农民获取土地增值收益比较低廉和方便的途径。农民获取土地增值收益主要有两个途径:一是自己开发利用土地,例如开农场旅游区。二是把土地租给资本家开工厂。第一种要求农民有较高的管理才能和政策需求,第二种收入很低微,根本做不到农民致富。因此对比两种途径,出卖小产权房获利,成为农民最方便最低廉的方式。

通过分析以上原因,我们不难看出,小产权房的产生并不是正常社会发展的产物,是种种社会问题催生出来的畸形产物,存在了不少的风险:

1.小产权房开发目前处于限制或灰色阶段,国家尚未出台相应规定,关于“小产权房”的合法化尚无定论,因此购买“小产权房”尚存在可能导致合同无效的法律风险,购房人须谨慎。

2.由于小产权房并没有国家颁发的房产证,政府不予保护;由于并没有完整的产权,不能按揭,也不能办理过户手续,对于拆迁更是无能为力;对于房屋的质量,售后服务,物业管理,根本无法保证。

3.小产权房从长远来讲并不有利于农民的利益。农民在集体土地上建“小产权房”出售,从眼前看,确实获利多多,让农民们喜不自禁,但城里人蜂拥去农村买房,在眼前利益驱使下,农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地,建更多“小产权房”出售,其后果可能是,若干年之后,一些城市郊区的农民将无田可种,他们将失去赖以生存的“生命线”。

小产权房存在很多风险与法律漏洞,国家也已经明令禁止叫停小产权房。住建部发表了讲话,指出小产权房不合法,今后也不可能合法。但小产权房发展至今,已经到了不是说停就停的地步,对于小产权房的清理的后续工作等等,都需要一部政策予以明确。笔者认为,政府也应该针对问题本质做出一些措施:

一、针对房价高居不下,应该实实在在解决居民住房难的问题,不要在让那些炒房人从中获利。

二、应该对已出售和入住的小产权房,可以视情况而定:

1.引用深圳市处理历史遗留小产权房问题的经验,对那些不占耕地、不影响城市规划、建筑质量合格的小产权给予确权,颁发有别于商品房的产权证,让这类房产不能上市,不能银行抵押,但在拆迁时能得到相应补助。“合法化但不商品化”。

2.对此类房屋依法补征土地出让金,让其成为商品房,可自由上市流通。

3.政府收购,纳入政府保障体系,以限价房,经济适用房甚至廉租房的形式提供给小产权房的业主。这样一来,政府便不费毫厘,就利用民间资本完成了本该政府投资的保障房建设,减轻了政府的负担。若此类房屋以后出售,政府可适当补收土地出让金。

4.对那些侵占耕地,建筑质量不合格且严重影响城市规划的、特别是以此骗取政府拆迁款的房屋,以合法程序给予取缔拆除。

总之,小产权房是在我国特殊的国情和现实背景下产生的,该问题到了必须解决的时候了,如果能借农村土地管理制度改革之机,加大规范力度,使体制之外的小产权房科学、合理、平稳地走到体制之内来,使房子都享有“平等的身份”,就能更好地促进社会和谐。

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