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关于小产权房的争论

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关于小产权房的争论

发布时间:2018-01-13 18:47 阅读:

一种理论认为“存在就是合理的”,应该解释为存在就一定有其合理性,但前面是否应该加上一句这种存在首先应是合法的。否则讨论就变得不在同一起跑线上了。

改革初期,许许多多的改革都是从突破法律的界限开始的,有合理性但无合法性。于是小岗村的农民就用地下革命的方式秘密的按上了可能要掉脑袋的血手印,直到这种合理性被一个伟人改变了法律使其合法化,让“存在就是合理的”同时变成了合法的。

改革的进程中确实有许多立法中的问题,改革恰恰是要对立法进行突破性的改革,以使法律更有利于社会与经济的发展,让大量现在看也许是违法但合理的事变得更有法律的保护和合法性。

尽管我是主张让集体的土地私有化的,也赞同共产党打天下时所提出的“打土豪、分田地”的口号,希望国家尽快立法让集体所有的土地落实到农民头上,但我却不能主张在现有的法律制度下,明目张胆的干出违反法律的事情。

所谓的小产权则正是这种公开的与现行法律对抗的一种挑战。也许最终中国人大会修改法律使其合法化,但今天这种明确的与法律对抗,不受法律保护的物权交易行为是不可取的。

我们并不需要讨论所谓的小产权户多便宜、多受市场的欢迎,这是毫无疑问的。政府在保护农民利益上、在新农村的改造与建设上给予了极大的政策倾斜,未严格的按国有土地的商品房建设方式收取土地出让金及各种税费,也未对新农村的建房按市场化管理和要求这些建设企业交纳大量的税费,并且农村的许多道路、市政是政府无偿转移支付提供的,并不像城市中的商品房要交纳配套费用和承担建设费用……自然这种房屋的价格要便宜得多。因此法律的供给对象是农民,自然这种便宜的价格如果进入市场也会大受欢迎,因为享受了许多政府给农民的优惠政策。但这种专门给农民的优惠如果转为市场化的商品却是对法律的挑战,也是对市场经济的挑战。

市场经济是在现有法律制度条件下承担投资风险和承担预期收益的。当市场中的生产方式、交易规则发生变化并且不能用现行法律给以保护时,那么市场中的秩序就在无法律保护的情况下混乱起来,并最终葬送了市场经济。

很显然各地政府为维护法律的尊严不得不发出禁止公开在市场中向城市居民销售小产权房的命令。明知故犯者当利益无法被法律所保护时,只能自行承担损失的责任了。毕竟国家有明文的法律,管理机关也有公告在先。

但问题已在全国普遍出现时,仅仅说“不”是不够的,一定要想个合理合法的解决办法,不能让这种明知违法的情况泛滥。

形成小产权房的原因是多样的。有的来自于当地政府与农民在征地时的交换,是一种默许;有的是新农村建设中的擦边球;也有的是宅基地的变种;还有的是非耕地与非建设用地之间的空隙;也有一些是城市边缘的明知故犯,自认为法不治众的浑水摸鱼;有的是建设之时就违法建设;有的是建设时期手续齐全合理合法,无非是向城市居民销售的环节撞了《房地产法》的墙。这些问题恰恰使房屋成为《物权法》中拒绝保护的一种用益物权。

建设时就处于违章或违法的,大约用什么行政手段处理都不为过,房子本身就违法,没有什么应保护的,否则就无法可言了。

而建设时并不违规或违法的,或许可以灵活些处理,毕竟这是合法的建筑。建设时不违法、质量上有保障、房子本身不违法,违法的只是销售的行为,至少房子的合法性应保护,而购买的对象不应保护,分清了这两者之间的关系,也许就能找到解决的方式。

我个人认为也许可以用这样的办法来调整,在法律不能变更的情况下让其尽可能的合理合法解决。

一、是由地方政府将建设时合法、销售时不合法的这类小产权房全部依法没收,归政府所有。

二、是应保护农民集体的利益,对没收的合法建设的房子给以合理的补偿,补偿的方式有多种选择。

三、政府在总的用地指标中,用建设用地指标转换,让这些合法建设的小产权房在没收之后变成有城镇建设用地指标的大产权,使其用地合法化。

四、将这些房屋变成政府应承担社会保障责任的经济适用住房或廉租房,用于当地的社会保障,省去了补交土地出让金的麻烦。

许多地区的小产权房价格并不高于政府建设的廉租房或经济适用住房的费用,经济上并不会造成政府的负担,也省了政府的新征地与建设的麻烦。

五、这些房子可以用政策性租赁或廉租的方式(政府定价)交给农民组织管理,这样可以合理的降低补偿的费用,用长期的租金作为农民的长期收益,解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。

也可以由政府负责专门的租赁管理,那么就在补偿时增加没收房子时的费用,让农民的利益不受太大损失或有收益。

六、已购房的人并不能拥有合法的产权,那么没收时一是可以解除合同(合同本来也无效和不受保护),在给农民集体的补偿时扣除农民集体已收入的房款退还给购房人。二是可以对符合享受政策性租赁房或廉租房标准的家庭,将房款转为长期租赁的费用,也可以用贴现的方式延长租赁期限。三是用后续应享受该住房保障的人的后续资金转换。总之是可以用行政与经济的手段相结合来合理解决。

也可以避免引发大量的社会矛盾。

七、是此次彻底处理之后要严格管理,不能再出现此类问题。毕竟各地政府的财力有限,社会保障的范围有限,不能将政府的财力变成这种违法交易的埋单者。尤其要防止此风的再涨,变成农民建房卖给政府了。

现阶段政府面临的重大矛盾之一就是未能有效的建立住房的社会保障体系,恰恰可以利用清查整顿小产权房进入社会、进入市场的机会,用行政的管理能力让其合理变合法。既防止了原有购买人的利益无法保护,也防止了农民利益无法保护、同时解决了维护市场秩序和建立社会保障性住房的问题。

我不是政策的制定者,但我认为政府不应将这些房子全炸掉(违章违法建筑除外),无论如何这是一种浪费。也不应该让这种明知违法的交易继续存在,更不应让农民和市民都在法律无保护的情况下承担风险与损失。光靠限禁是不行的,最好的办法则是让其在现有的法律框架下变成合理合法,并有利于社会的发展和解决低收入家庭的住房问题。

中国是一个法治的国家,法律是对所有公民权利保护的最后防线,坚守这条法律的底线是这个国家生存的基础。社会可以要求法律变得更加合理,但却不能因法律限制了某些人的利益而被破坏和践踏。更不能任由政府给农民的优惠政策在无法律保护之中变成了城市居民的财富再分配,造成新的社会不公现象。

这种不受法律保护的交易行为到了该下决心解决的时候了。

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